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  房企:重中之重是提升经营实力

  本报记者 赵莹莹

  “千亿”巨头,这是2010年人们给予房企万科的称号。10年后,这个衡量指标迈向7000亿门槛。来自机构的统计数据,碧桂园、恒大和万科三家房企2020年的全口径销售额均迈过7000亿元大关,分别为7888亿元、7232.5亿元、7041.5亿元。这也意味着,中国房企销售正式迈进“7000亿时代”。

  以千亿为单位来衡量房企的规模,是从2010年年末开始的。那一年,总部位于深圳的万科以1081.6亿元的业绩成为国内首家销售额破千亿的房地产企业。千亿万科的出现,意味着房地产行业进入了规模化竞争的新阶段。

  2016年,随着恒大宣布实现3733.7亿元的年销售额,房企进入3000亿时代。

  2017年,5000亿时代开启。

  到了2020年,尽管受到新冠肺炎疫情的影响,房企销售依然迈入7000亿时代。

  克而瑞数据显示,从全口径销售额来看,2020年千亿房企数量达到43家,较2019年增加9家。其中,位于前三名的依然是碧桂园、恒大和万科。第4名到第10名是融创、保利、中海、绿地、世茂等,招商蛇口以2776.08亿元的销售额位列第10。实际上,前三和前十是门槛值增长最大的两个阵营,这也说明随着行业集中度不断提高,竞争愈加激烈。

  表面靓丽的数字之下,房企的发展并非没有隐忧。

  一方面,从年度目标完成率看,房企2020年的整体业绩完成情况并不十分理想,目标完成度超110%的房企数量不及2019年,甚至有一批曾经在行业表现出色的“优等生”,在2020年的销售业绩出现“近零增长”“负增长”。

  以新城控股为例,根据其披露的简报,2020年全年累计合同销售金额约2509.63亿元,同比下降7.33%。再看曾经领衔“华南五虎”的富力地产,2020年权益合约销售金额约1387.9亿元,同期增长仅0.4%,若对比2018年60.1%的同比增速,用“滑铁卢”来形容绝不为过。

  另一方面,则是业绩“增量不增速”的态势持续,各梯队房企业绩开始踩“刹车”。以克而瑞统计来说,年销售额在2000亿元以上阵营的房企中仅中国金茂、绿城中国销售业绩增幅超过40%,该阵营房企业绩平均增幅仅为17%。分析指出,房企市场规模持续放缓的趋势已定,尤其是“三道红线”全面实施,降负债、稳流动是摆在行业发展的首要位置,迫使房企放慢周转速度。

  “这是行业重大游戏规则的改变,是对所有开发商的挑战,它预示着房地产金融红利时代的结束。”2020年,万科董事会主席郁亮对房企有息负债规模“三道红线”这样评论。

  “决策层已从供、需两端全面压降房地产信贷规模,供应端银行业金融机构实行房地产贷款集中度管理,需求端对房企则设置‘三道红线’,倒逼房地产行业去杠杆。”克而瑞研究中心在报告中分析,下一阶段,房地产行业必将转向去杠杆,确保房企负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内,坚守不发生系统性金融风险的政策底线。

  “重中之重还是提升经营实力,这是活下去的唯一出路”。多位业内人士表示,在“三道红线”的压力下,房企投资和规模扩张的动能将进一步降低,2021年企业增速将普遍下降,不排除将出现更多业绩负增长的企业,甚至龙头房企。

【编辑:卞立群】

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